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Numerosi miglioramenti e riparazioni a casa vengono effettuati dai proprietari di case e persino da alcuni appaltatori senza il beneficio dei permessi di costruzione obbligatori per legge e delle ispezioni obbligatorie che ne derivano. Le ragioni per aggirare queste normative sono molte, spesso perché un proprietario di casa o un appaltatore sta cercando di evitare le spese del permesso o perché temono che le tasse aumenteranno se i miglioramenti saranno catalogati ufficialmente. In realtà, la maggior parte (non tutte) delle paure relative al processo di autorizzazione sono infondate e il potenziale per gravi problemi è piuttosto grande se non si richiedono le autorizzazioni adeguate e non si fa controllare il proprio lavoro. Qui ci sono dodici realtà sul processo del permesso di costruzione che molte persone non realizzano.
Potrebbe non essere necessario un permesso
Un sacco di nervosismo si verifica perché i proprietari di casa pensano che qualsiasi riparazione o miglioramento che fanno intorno alla casa sarà esaminato con un pettine a denti fini da un ispettore che è intenzionato a cogliere ogni piccolo difetto. In realtà, ci sono molte riparazioni e miglioramenti che possono essere fatti senza un permesso. Le regole per questo variano ampiamente da comunità a comunità, e lo stesso progetto che richiede un permesso di costruzione e ispezioni programmate in un locale potrebbe non richiederne uno in un'altra giurisdizione. Ma in generale, ti è permesso sostituire la maggior parte degli elementi esistenti della tua casa senza un permesso, mentre tutto ciò che cambia la struttura della tua casa o rappresenta un miglioramento immobiliare richiederà un permesso. È possibile sostituire un interruttore a muro rotto o un rubinetto usurato, ad esempio, ma l'aggiunta di un mazzo o l'aggiunta di una stanza richiede un permesso. La tua comunità potrebbe disporre di risorse online che spiegano quali tipi di lavoro richiedono autorizzazioni e ispezioni, oppure puoi chiamare l'ufficio autorizzazioni e chiedere di parlare con un ispettore.
Puoi parlare anonimamente all'ufficio autorizzazioni
Alcune persone temono che nel momento in cui chiamate le ispezioni degli edifici locali e autorizzate l'ufficio, siete immediatamente segnalati per un controllo. Questo semplicemente non è vero. L'ufficio permessi esiste per garantire che i miglioramenti domestici vengano effettuati in modo sicuro e non costituiscano rischi per i residenti, e gli ispettori sono generalmente felici di rispondere alle domande. Se al momento non è disponibile un ispettore, uno ti richiamerà e risponderà a tutte le tue domande, ad esempio "Ho bisogno di una barriera al vapore dietro le pareti della mia doccia?" o "Quanto può essere alto il mio garage?"
I costi di autorizzazione variano
Potresti essere sorpreso di apprendere che non esiste una tariffa fissa per un permesso di costruzione, ma che i costi delle autorizzazioni variano in base al costo e alla complessità stimati del progetto. La costruzione di una recinzione potrebbe richiedere un permesso di $ 55, ad esempio, mentre la costruzione di una nuova grande casa potrebbe richiedere un permesso di costruzione di $ 2.000. A livello nazionale, il permesso di costruzione medio è costato $ 1, 043 nel 2018, con una gamma tipica da $ 400 a circa $ 1700. Ma questi costi medi rappresentano molti permessi per la nuova costruzione di intere case e ci sono molti progetti per i quali i permessi di costruzione costano $ 100 o meno. È abbastanza comune che i costi delle autorizzazioni si basino su una percentuale del costo previsto del progetto. Se lavori con un appaltatore, i costi dell'autorizzazione sono generalmente inclusi nell'offerta che hai ricevuto.
I permessi del proprietario / costruttore possono essere problematici
Alcuni proprietari di case temono che gli uffici di ispezione della città non consentano loro di svolgere il proprio lavoro, ma rilasceranno permessi solo agli appaltatori professionisti. Questo è un altro mito poiché gli uffici di ispezione rilasciano regolarmente permessi ai proprietari di abitazione per svolgere autonomamente tutti i tipi di lavoro, fino a includere un GC (appaltatore generale) quando costruiscono un'intera casa. Per questo tipo di progetto, la tua comunità può rilasciare uno speciale "permesso proprietario / costruttore" che ti consente di occupare la casa per un periodo specificato (di solito circa un anno) mentre subappaltano le singole attività per il lavoro. Come proprietario / costruttore, agisci come il tuo appaltatore generale invece di assumerne uno. Ciò consente di risparmiare su quella dolorosa commissione del 15-25% addebitata dai GC, ma comporta anche l'onere di potenziali passività, molte delle quali possono essere gravi. L'assunzione di un appaltatore autorizzato, assicurato e vincolato ti isola meglio da queste responsabilità.
Le facilitazioni possono uccidere il tuo permesso e il tuo progetto
Ovunque una linea elettrica, una rete fognaria, un marciapiede o un altro percorso di servizio comune e continuo attraversi la tua proprietà, probabilmente hai un vantaggio : una limitazione legale che ti impedisce di apportare modifiche che influenzano o limitano queste linee di servizio o altre funzionalità. Ci sono casi, ad esempio, in cui una parte della tua proprietà può essere riservata per una potenziale strada futura. Non sarai in grado di costruire su qualsiasi porzione della tua proprietà in cui vi sia un margine di svalutazione.
Per informazioni su eventuali agevolazioni in vigore, controlla la piattaforma della tua proprietà, disponibile online sul sito del perito provinciale o presso i suoi uffici. In generale, non ti è mai permesso di fare affidamento su agevolazioni, a meno che non siano aggiunte minori, come recinzioni.
Le battute d'arresto della proprietà sono fondamentali
Le battute d'arresto sono riserve obbligatorie tra i confini delle proprietà e le strutture permanenti che aiutano a mantenere un senso di apertura nelle comunità, oltre a fornire margini di sicurezza in caso di incendi. Ad esempio, se stai estendendo il lato della tua casa, dovrai essere consapevole delle distanze di battuta d'arresto richieste dal tuo codice di costruzione locale. Probabilmente ci saranno regole di battuta d'arresto per estendere una proprietà anche alla parte anteriore e posteriore di una casa. Di solito, ciò comporta il mantenimento di una distanza minima tra il bordo delle strutture e i confini delle proprietà rilevate. Le aggiunte strutturali per la casa, i garage, i capannoni e i ponti possono essere soggetti a queste regole di battuta d'arresto. Anche in questo caso, l'ufficio locale per le ispezioni degli edifici può farti sapere quali sono i regolamenti di battuta d'arresto.
Le variazioni sono possibili
Mentre le agevolazioni vengono raramente esentate, a volte sono consentite violazioni alla battuta d'arresto e alcuni altri requisiti di zonizzazione attraverso il processo legale per richiedere e ricevere una varianza. Una varianza è un'eccezione ufficialmente approvata alle ordinanze di zonizzazione. Più comunemente, le variazioni sono richieste quando un proprietario di abitazione desidera costruire una casa più grande sul proprio lotto rispetto a quanto consentito dalle ordinanze di zonazione. Richiedendo una variazione, al proprietario della casa può essere permesso di costruire quella casa più grande o di completare un'aggiunta di stanza che viola le regole di battuta d'arresto. L'ufficio autorizzazioni può consultare i vicini quando viene richiesta una varianza e la loro approvazione può essere la chiave per ottenere la varianza.
I piani di Stock Building potrebbero non essere approvati
Potresti pensare che qualsiasi piano o progetto di casa pubblicato o creato da un architetto, o qualsiasi piano di costruzione pubblicato per un capannone o un garage, sia automaticamente sufficiente per ottenere un permesso. I piani di costruzione delle scorte abbondano su Internet. I proprietari di case, invece di spendere $ 1.500 piani personalizzati disegnati dall'architetto, possono acquistare piani già pronti a partire da $ 500 a $ 600 per una casa con due camere da letto e due bagni con garage.
Ma l'ufficio locale per i permessi di costruzione potrebbe non approvare questi piani. Anche se i piani Internet potrebbero essere stati disegnati da un architetto, il tuo ufficio potrebbe richiedere che i piani vengano creati da un architetto autorizzato nel tuo stato.
I CCR possono aggiungere restrizioni
Altri potenziali ostacoli durante la ricerca di un permesso sono le condizioni, le alleanze e le restrizioni (CCR) che si trovano spesso nelle comunità pianificate, suddivisioni o sviluppi di unità pianificate (PUD). I CCR agiscono come un tipo di "ordinanza per la suddivisione in zone d'ombra", ordinanze all'interno delle ordinanze. Queste restrizioni si aggiungono alle ordinanze municipali e dovrai rispettarle per evitare di violare l'accordo contrattuale con l'associazione di quartiere.
Le ispezioni sono obbligatorie
L'ispezione è parte integrante del processo di autorizzazione generale e in nessun caso tu o il tuo contraente dovreste ignorare questo passaggio. Con alcuni progetti, ci saranno anche due ispezioni: una nella fase "approssimativa" e un'ispezione finale. Questo non è qualcosa da temere poiché l'ispettore è lì solo per assicurarsi che il lavoro sia stato svolto in sicurezza. Spesso si tratta di una visita molto breve e superficiale. Quando un ispettore ha già familiarità con il lavoro di un appaltatore, l'ispezione a volte è poco più di uno sguardo di guida. Gli ispettori possono essere un po 'più diligenti riguardo all'ispezione se il lavoro è stato svolto da un proprietario di casa, ma è ancora un processo molto routinario.
Fallire un'ispezione non è una catastrofe
Il motivo principale per cui alcuni proprietari di case non fanno domanda per i permessi di costruzione è che temono l'idea di fallire un'ispezione. Ma questo non è un grosso problema. Avrai tutte le possibilità di correggere eventuali problemi che sono stati segnalati. L'ispettore tornerà per una seconda ispezione (o anche una terza o quarta, se necessario) e firmerà (o "chiuderà") l'autorizzazione una volta che il lavoro è stato svolto in modo soddisfacente.
Ignorare il processo di autorizzazione è serio
Può essere molto allettante ignorare il processo di autorizzazione e nascondere il lavoro che stai facendo, soprattutto se è all'interno della casa dove puoi lavorare senza che nessuno lo veda. E mentre potresti farcela, è altrettanto probabile che tali scorciatoie ti costeranno alla fine. Se viene alla luce che hai svolto un lavoro senza un permesso richiesto, potresti essere costretto a richiedere un permesso dopo il fatto, ad un costo notevolmente maggiore. E potresti anche dover strappare pareti o soffitti per poter ispezionare il lavoro. Se hai commesso degli errori, sarai costretto a demolire l'intero lavoro e ricominciare da capo.
Anche la copertura assicurativa del proprietario di casa può essere interessata. Ad esempio, in caso di alluvione o incendio a causa di lavori idraulici o elettrici scadenti, la polizza assicurativa ha la possibilità di negare la copertura se il lavoro è stato svolto senza permesso.
